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Begriffsbestimmung Immobilienfinanzierung

Für die benötigte Fremdfinanzierung bei der Immobilieninvestition werden in der Literatur verschiedene Worte verwendet. In einigen Publikationen wird über Baufinanzierung, Wohnbaufinanzierung oder Eigenheimfinanzierung geschrieben. Weder in der Wissenschaft noch im Sprachgebrauch war eine einheitliche Definition zu finden. Das lateinische Wort für „im-mobilis“ steht für eine nicht bewegliche Sache. Finanzierung bedeutet die Beschaffung von Mitteln für bestimmte Zwecke.

Begriffsbestimmung Verbraucher, Kreditgeber und Kreditvermittler

Der Begriff „Verbraucher“ definiert eine natürliche Person, die weder zu beruflichen noch gewerblichen Zwecken einen Kreditvertrag abschließt.

Hingegen wird der Kreditgewährende, der dies in Funktion seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit ausübt, „Kreditgeber“ genannt. Dies kann eine natürliche oder juristische Person sein.

„Kreditvermittler“ ist eine natürliche oder juristische Person, die gegen ein Entgelt Verbrauchern Kreditverträge vermittelt. Dies umfasst die Vorarbeit, Hilfestellung, Angebot und den Abschluss von Kreditverträgen für den Kreditgeber.[1]

[1]Vgl. Art. 3 a, b und f der Richtlinie 2008/48/EG über Verbraucherkreditverträge.

Umsetzung bei Immobiliardarlehensverträgen

Grundvoraussetzung für ein Immobiliardarlehensvertrag gemäß der Verbraucherkreditrichtlinie ist die grundpfandrechtliche Absicherung. Von einer Eintragung im Grundbuch kann abgesehen werden. Dies schließt Darlehen gegen Negativerklärung nach dem Bausparkassengesetz ein. Die Sonderregelungen bei Immobiliardarlehensverträgen sind in § 503 BGB geregelt.

Der Kreditgeber unterliegt gemäß § 491a BGB vorvertraglichen Informations- und Erläuterungspflichten. Der § 491a Abs. 1 BGB bezieht sich auf Artikel 247 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB). Dieser Artikel erläutert Einzelheiten über die Informationspflichten bei Verbraucherdarlehensverträgen, entgeltlichen Finanzierungshilfen und Darlehensvermittlungsverträgen. Aus diesem Grund werden Standardinformationen in Form eines Europäischen Standardisierten Merkblatts (SECCI) vor Vertragsabschluss ausgehändigt. Die Erläuterungen über die wichtigsten Begriffe dienen ergänzend dem Schutze des Verbrauchers. Dieser soll in die Lage versetzt werden, selbst über die Zielerreichung durch die Kreditaufnahme entscheiden zu können. Eine Beratungspflicht im Sinne des Gesetzes umfasst die Erläuterungspflicht nicht. Der Verbraucher soll seine Vermögensverhältnisse unter der Kreditbelastung selbst einschätzen können. Es besteht ein Anspruch, seitens des Verbrauchers, auf Aushändigung eines Vertragsentwurfes.[1]

Für Kreditvermittler gelten mit Umsetzung der Vermittlerkreditrichtlinie erstmals zu berücksichtigende Pflichten. Für die Vermittlung des Kredites wird der Kreditvermittler durch den Darlehensvermittlungsvertrag gemäß § 655a BGB vom Verbraucher beauftragt. Der Darlehensvermittlervertrag gemäß § 655a Abs. 2 BGB sieht einerseits die vorvertragliche Informations- und Erläuterungspflichten gemäß § 491a BGB und andererseits die Pflichten gemäß Artikel 247 § 13 EGBGB vor. Hinsichtlich dessen ist gemäß § 491a BGB bezüglich den vorvertraglichen Informations- und Erläuterungspflichten der Kreditvermittler dem Kreditgeber gleichgestellt. In Artikel 247 § 13 EGBGB ist der Kreditvermittler verpflichtet, seine Vergütung und den „Umfang seiner Befugnisse - insbesondere, ob er ausschließlich für einen oder mehrere bestimmte Darlehensgeber oder unabhängig tätig wird“[2]- offenzulegen.

[1]Vgl. Garbis, V. (2010) in Kuckertz u.a. (Hrsg.):Verbraucherkreditrichtlinie richtig umsetzen, LexisNexis Deutschland GmbH, Münster/Westfalen, 2010, S. 12 ff.

[2]Art. 247§ 13 Abs. 2 Nr. 3 EGBGB.

Zulassungsvoraussetzungen für Kreditvermittler

Für Kreditvermittler sind die Zulassungsvoraussetzungen auf die Erlaubnis nach § 34c GewO beschränkt. Die laufende Aufsicht über Finanzvermittler im Bereich Kredit beschränkt sich auf § 29 GewO.[1]

[1]Vgl. BMELV Studie (2008), S. 44.

Effektivzinssatz

Mit der Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie wurden zahlreiche Begriffe geändert. Einige dem Verbraucher bislang geläufige Bezeichnungen sollten erwähnt werden. So entfällt der Begriff „anfänglicher effektiver Jahreszinssatz“. Aus „Rückerstattung“ wurde „Rückzahlung“ und der „Teilzahlungspreis“ wird aktuell „Gesamtbetrag“ genannt. Die Begriffe „Zinsbindung“ und „Zinssatz“ werden durch „Sollzinsbindung“ und „Sollzinssatz“ ersetzt.[1]

Die Berechnung des Effektivzinssatzes wurde mit Einführung der Verbraucherkreditrichtlinie einheitlich geregelt. Bislang wurde der anfängliche Effektivzins aus dem vereinbarten Nominalzinssatz errechnet. Nach heutigem Stand wird bei der Effektivzinssatzberechnung zusätzlich nach der ersten Zinsfestschreibungsperiode mit dem heute aktuell gültigen Sollzinssatz für variable Darlehen weitergerechnet. Der Effektivzinssatz kann demgemäß unter dem Sollzinssatz liegen. Eine Transparenz in der Vergleichbarkeit von Effektivzinsen wurde für den Verbraucher nicht geschaffen.[2]

[1]Vgl. Garbis, V. (2010), S. 11.

[2]Vgl. bankenmagazin.de, Sachverständigenbüro: Transparente Ausweisung des Effektivzinsesin Gefahr, URL:http://www.bankmagazin.de, eingesehen am 29.07.2010.

Objektbezogene Aufklärungs- und Beratungspflicht

Der Kreditgeber hat keinerlei Aufklärungs- und Beratungspflicht bezüglich der Werthaltigkeit des Objektes zum Zeitpunkt des Erwerbs und im Hinblick auf geplante Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen. Die Überprüfung der Werthaltigkeit der Immobilie und der geplanten Maßnahmen, durch hinzuziehen von Fachkompetenzen im Baubereich, liegt im Ermessen des Verbrauchers. Der Kreditgeber unterliegt einer begrenzten Überwachungspflicht bei der Teilauszahlung nach der zweckgerichteten Verwendung der Gelder. Daraus folgt die Verpflichtung des Kreditgebers, den Baufortschritt durch die Vorlage von Rechnungen und Bestätigungen durch Architekten zu prüfen. Eine generelle Überwachungspflicht wird ausgeschlossen, gleichermaßen die Prüfung der wirtschaftlichen Durchführbarkeit des Projektes.[1]

[1]Vgl. Vortmann, J. (2009), S. 48 ff.

Informationen zur Protokollierung

Bei einer Protokollierung des Kaufgegenstandes ohne vorherige schriftliche Kreditzusage eines Kreditinstitutes haftet der Erwerber persönlich. Die Haftung umfasst die Kosten für die Rückabwicklung des geschlossenen Kaufvertrages bis hin zu Schadensersatzansprüchen von Seiten des Verkäufers. Einen Antrag für eine Immobilienfinanzierung bei einem Kreditinstitut stellt noch keine Kreditzusage dar. Eine vorherige Beratung durch einen Notar, über den Inhalt des Kaufvertrages und die rechtlichen Folgen, ist zu empfehlen. Bei dem Gespräch ist die künftige Situation im Erbfall mit einzubeziehen.

Risiken der persönlichen Haftung

Die Risiken der persönlichen Haftung des Kreditnehmers sind von der dinglichen Haftung getrennt zu betrachten. Die dingliche Haftung, zur Absicherung der Forderung bei der Fremdfinanzierung durch ein Kreditinstitut, erfolgt durch die Eintragung einer Grundschuld. Gemäß § 800 Abs. 1 Satz 2 ZPO haftet der jeweilige Eigentümer. Die vollstreckbare Ausfertigung ermöglicht dem Kreditgeber die Verwertung im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, unabhängig, ob dieser gleichzeitig Eigentümer ist. Bei der Beurkundung unterwirft sich der Kreditnehmer ggf. der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Diese persönliche Haftung ermöglicht es dem Kreditgeber ohne gerichtliches Urteil eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung zu beantragen.[1]Die Grundschuld wird durch den Sicherungsvertrag, mitunter Zweckerklärung genannt, mit dem Darlehen verbunden.[2]In der Worst-Case-Betrachtung haftet der Kreditnehmer persönlich mit seinem gesamten Vermögen für den Kreditbetrag, der bei der dinglichen Verwertung nicht bedient werden konnte.

[1]Vgl. Brauer, Kerry-U. (Hrsg.) (2006): Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler/GWV Fachverlage GmbH, Wiesbaden, 5., vollständig überarbeitete Auflage, 2006, S. 508.

[2]Vgl. Hellerforth, M. (2008): Immobilieninvestition und -finanzierung kompakt,Oldenbourg Verlag, München, 2008, S. 63 ff.

Risiken auf der Versicherungsebene

Auf Grund der geänderten Lebenssituation ist bei der Immobilienfinanzierung eine erneute Risikoanalyse zu empfehlen.

Die Risikoanalyse umfasst die finanziellen Folgen unvorhersehbarer Lebensrisiken für den Kreditnehmer und die unmittelbar betroffenen Familienangehörigen. Die erforderlichen monatlichen Einnahmen basieren auf der Ein- und Ausgabenrechnung, korrigiert um die Kosten als Immobilienbesitzer. Die Ausfallvorsorgerechnung (AuVoR) zeigt die Versorgungslücken im Bedarfsfall auf. Dabei wird der Eintritt der einzelnen Lebensrisiken wie Tod, Berufs- und Erwerbsunfähigkeit, Unfall, Krankheit und Arbeitslosigkeit simuliert und die finanzielle Über- oder Unterdeckung bestimmt. Der Kreditnehmer entscheidet eigenverantwortlich über die zu schließenden Lücken. Die Absicherung der einzelnen Lebensrisiken kann mit erheblichen monatlichen Ausgaben verbunden sein.[1]

[1]Vgl. Schmidt, Günter (2006):Persönliche Finanzplanung,Modelle und Methoden des Financial Planning,Springer-Verlag Berlin/Heidelberg, 2006,S. 78 ff.

Wohngebäude: Besonderheit Versicherung Bestand

Zu den Besonderheiten bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie zählt der automatische Übergang der Wohngebäudeversicherung auf den Erwerber. Der Zeitpunkt des Übergangs ist die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht vier Wochen nach Zugang der Änderungsanzeige[1]durch das zuständige Amtsgericht. Grundsätzlich ist eine Überprüfung des Umfanges der Wohngebäudeversicherung, insbesondere nach weit reichenden Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen, zu empfehlen. Bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie oder bei einem Neubauprojekt sollte eine umfangreiche Versorgung im Ernstfall für den Kreditnehmer und ggf. seine Familie sichergestellt werden, um eine Wiederherstellung des Objektes ohne weitere Kreditaufnahme zu gewährleisten. Bei Absicherung des Kreditbetrages durch Eintragung einer Grundschuld verlangt der Kreditgeber i. d. R. den Nachweis eines ausreichenden Versicherungsschutzes. Die Bestätigung über den Abschluss und Umfang der Feuerversicherung erfolgt durch die Versicherungsgesellschaft direkt an den Realrechtsinhaber.

[1]Vgl. Kuckertz, W. u. a. (Hrsg.) (2006 b), S. 242.

Eigenbauunternehmer

Bei baulichen Maßnahmen ist der Bauherr für die Zeit der Durchführung „Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten (Eigenbauunternehmer) und hat alle Verpflichtungen eines Unternehmers gegenüber der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft zu erfüllen“.[1]Kraft Gesetz sind alle Hilfskräfte gegen Arbeits- und Wegeunfälle durch die gesetzliche Unfallversicherung versichert. Der Bauherr und sein Ehepartner/in können auf schriftlichen Antrag versichert werden. Die Unfallverhütungsvorschriften sind zu beachten. Die Beiträge werden aufgrund „der zu berücksichtigenden Arbeitsentgelte, der Gefahrenklasse für nicht gewerbsmäßige Bauarbeiten und dem Beitragsfuß des letzten Umlagejahres und dem Betragsanteil für den internen Lastenausgleich“[2]errechnet.

[1]Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau), „Merkblatt für Bauherren“

URL:http://www.bgbau.de, eingesehen am 19.07.2010, S. 1.

[2]Ebenda, S. 2.

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